地產股洶涌上漲，預售金松綁傳言是否過度解讀？

2021年房地產開發商的資金鏈普遍承壓，其中最重要的問題之一，就是預售資金監管變得異常嚴格。在樓盤停工多點開花的大背景下，許多城市的預售金監管政策層層加碼。 新春來臨，房企預售金監管或許迎來松綁。2月10日晚間，市場消息稱“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”已于近日制定出臺，要求各地方根據工程造價合同等核定重點監管資金額度。此舉意味著，去年下半年來趨緊的監管局面有望得到放松。受此消息刺激，11日上午，房地產開發、家居裝修、建筑、地產中介代理等板塊齊聲上漲，多股漲停。 對于這一“利好消息”，多位房地產業內高管及一線投融資從業者對第一財經發表了謹慎觀點。首先是地方和企業層面尚未接到正式通知或看到正式文件出臺；其次，即便消息屬實，房地產從業者普遍認為對行業利好有限。 “對信用已崩潰的那部分房企不會產生實質正面影響。”一名受訪者表示。 此外有業內人士指出，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算并不是新事物，此前很多地方政府已經按類似辦法執行，因此未必能帶來太多資金量釋放。 A股8只地產股漲停 2月11日，房地產及其上下游產業鏈板塊一掃陰霾，領跑股市。 截至中午12時，A股裝修建材板塊整體大漲3.3%，建筑板塊整體漲2.8%，房地產開發板塊漲1.2%。港股地產代理板塊漲4.74%，樓宇建造板塊整體漲3.4%，家居裝修零售板塊整體漲3.3%，地產發展商板塊漲1.3%。 具體看上市企業，上午開盤后不久，A股的泰禾集團、榮安地產、南山控股、天保基建、金科股份、京投發展、嘉凱城、中國武夷8只股票漲停，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股內房股中，時代中國漲7.8%，富力地產漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。港股地產代理上市公司易居企業控股漲幅達5.4%。 為何一則關于商品房預售資金管理的消息，能讓股市掀起這么大的波瀾？這對房地產究竟釋放了怎樣的信號？ 過去，商品房預售款監管的具體辦法由各地地方政府制定，標準和實施細則都不統一。有城市要求預售款全額轉入監管賬戶并監管40%-50%，也有城市僅監管5%。但去年下半年以來，由于房企資金鏈緊張，多地出現房地產開發項目停工現象，因此很多城市趕緊給預售資金監管套上“緊箍咒”，嚴格限制房企取用預售資金。 有統計顯示，去年下半年，超過40城收緊了預售資金監管，如上調監管額度占比、“將全部購房款納入監管”、不再區分重點監管和一般監管、提高支付節點要求、拉長支取時間等。此外，在執行層面，監管部門對于企業盤活預售資金的方式、工程進度及質量等核查也更趨嚴格。 貝殼研究院高級分析師潘浩稱，多地通過收緊預售資金監管預防“交付風險”，有利于維護購房者權益，但部分城市出現了過度收緊的情況，這對于財務結構較為一般的房企而言，意味著在艱難時刻遭遇更大的流動性壓力，使企業整體償付和投資能力受到影響。 監管的層層加碼，導致一種奇怪的現象出現了——很多房企賬本上躺著幾百億，但實際可靈活動用資金只有幾億，甚至還不了兩三億的債務，最終出現實質性債務違約，從而引發違約的“雪球”越滾越大。 此前，已有不少房企反映，資金鏈壓力大的主因就是遭遇了預售資金的強監管。“去年上半年累死累活降價促銷賣掉一批房，但是最后能回到集團的資金還不到30%，這樣房企想自救也很難。”一家20強房企內部人士曾對第一財經表示，該公司去年11月發生債務違約。 據了解，在資金監管上，各地標準不統一，有些地方卡得特別嚴。“有房企出險后，其他正常經營企業去取錢時，也被卡得很死，拿不出來資金就會比較麻煩。”一家頭部房企的投資負責人告訴第一財經。 根據市場消息，新出臺的全國性的商品房預售資金監督管理辦法，與舊版規定最大不同之處，在于明確對預售資金的規定進行了全國統一，要求由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。 在虎年春節之前，就有消息稱，全國性的預售資金解綁政策正在起草制定中，以緩解地產行業流動性壓力。盡管當時只是一則傳言，也引發了不小的關注度。因為在房地產企業可依仗的資金中，賣房回款是確定性最高的類別，因此預售資金放松政策被寄予很大期待，一旦有任何風吹草動，房地產行業情緒就會空前高漲。 “出險房企依然會被按住” 值得提及的是，截至目前，有關“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”并無任何正式文件對外公開。市場消息流傳后，第一財經采訪了多家頭部房企，但身處市場一線的地產公司還未接到正式文件或通知。 “文件是住建部牽頭做的，但目前下面都還沒有看到。”一家大型房企的區域負責人對第一財經表示。 一家TOP20房企內部人士則告訴記者：“看到消息后，就咨詢了我們總部所在地房協，房協也還沒有看到相關文件。” “還沒有看到正式文件，傳得風風雨雨，希望它是真的。”某TOP20房企CFO稱。 大部分房企人士都認為，如果消息屬實，確實是對行業的整體利好，但具體細則如何、何時推行、各地如何落地執行等，目前都沒有底，因此一線從業者的態度基本是謹慎的。 一家頭部房企投資部負責人表示，目前國家確實是希望銀行對房企加大放款力度，但銀行放下來的貸款(主要是開發貸和按揭貸)都進了監管賬戶，取不出來，如果不把監管賬戶規范起來，相當于上層的政策出來，到了尾端控制不了。 某TOP20房企的CFO則認為，政策如若屬實，那么是一個積極的信號，過去在預售資金監管這塊，有地方做得“過火”，甚至有出于私利將房企資金放到第三方賬號并挪用的現象，新政策對于過往亂象有糾偏的作用。對于行業來說，應該回到正常范疇，該監管的就監管，不該監管的就放回給房企。 對于政策后續影響，該CFO認為，對于不同房企的影響要區分看待。信用好的房企，是收獲了重大利好，本身這些企業的資金監管就相對比較松，跟出險房企是不同的。出險房企的監管賬戶資金，接下來依然會被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不會影響行業洗牌，只是讓優質房企有空間和實力去收拾爛攤子。 “對出險房企來說，影響不大，因為現在很多項目是合作的，合作項目的資金之前都不敢分配，現在即使把錢盤回來，考慮到合作方的風險，一樣不敢分配。”他表示。 中原地產首席分析師張大偉稱，從最近各地的預售政策變化看，基本都是有松綁有收緊，核心依然是針對信用高的企業相對放寬，針對資金鏈緊張的企業反而繼續收緊，一方面可以釋放市場整體資金流動性，另外一方面保證了購房者的基本權益被保障。 一家TOP20房企的一線融資業務負責人認為，后續影響仍要分城市來看，因為盡管全國統一出政策，但具體細則制定和執行仍然要靠地方，“我們的預售資金監管戶余額確實是很大的，能釋放多少現在真不知道。” 多方博弈 同時，在業內人士看來，即便預售金監管政策有所松動，未來在執行層面，也大概率會出現地方政府、房企、項目合作方的多方博弈。 從地方政府的角度來看，去年以來房企暴雷、項目停工的情況，確實帶來巨大壓力，尤其是部分房企資金“十鍋九蓋”，為了保交樓，地方政府不得不對預售金監管層層加碼。 “上面喊話容易，但責任還是落在地方，地方政府責任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易，貫徹政策不可能一刀切，肯定會差異化處置。”上述TOP20房企CFO預估，出于擔責考慮，地方政府在執行政策時會嚴謹考慮地方具體情況。 某頭部房企投資負責人也認為，現在誰都不敢保證公司不會出事，尤其民營房企，地方政府的態度依然相當謹慎。 而且實際上流傳的“新規”并不是新事物，此前很多地方政府已經采取類似辦法執行了。根據華西證券對50城此前預售資金監管政策的調研，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算早已是一種主流方式，比如：大連要求重點監管資金額度按照工程預算清冊總額的110%計算，寧波要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中“市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定”的要求并沒有太大區別，因此并不會帶來太多資金量釋放。 有業內人士指出，有些城市按照新政策來計算，不僅不會放松，還可能趨嚴。比如北京此前要求預售金重點監管額度不得低于5000元/平方米，如果北京的實際工程造價超過5000元/平方米，則重點監管額度反而上升。 億翰智庫認為，預售資金監管嚴厲有其合理性存在，主要是為了維護消費者的合法權益，然而此前政策嚴厲程度似乎超出了預期，對于企業而言雪上加霜。因此，預售資金監管應該適度合理化，在市場和企業間找到平衡點。若消息為真，無疑將減輕企業資金負擔，但即使是放松，大概率也是在保障房屋正常交付的基礎上做適度的調整，不會有大范圍的松動，適度調整之后的資金或優先用于支付拖欠供應商的欠款等，這種適度調整對企業本身的幫助或許并不大。 此外，億翰智庫表示對于杠桿特別高、信用已崩潰的民營房企，預售資金監管大概率不可能有所松動，松動之后無法保證企業能夠順利實現項目交付。因此放松的主要對象仍將是信用較高的、經營穩健型的企業。不同城市的基本面也有差異，若某一城市內爛尾項目普遍，大概率不會明顯放松。 “即使出臺全國性的預售資金監管新政，也不意味著放松預售資金監管。地方政府為了保障購房者權益會明確。整體上看，部分城市因前期過度收緊可能有所放寬，具體執行還會因城施策。”張大偉稱。 作者：馬一凡 張歆晨 吳斯旻