全國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見(jiàn)出臺(tái)，對(duì)房企影響仍有待觀察

消息稱，意見(jiàn)明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。管理辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。 據(jù)澎湃新聞了解到，此前該文件的征求意見(jiàn)稿于2021年底下發(fā)。 受此消息刺激，2月11日早間開(kāi)盤后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、家居裝修、建筑、地產(chǎn)中介代理等板塊齊聲上漲，多股出現(xiàn)漲停現(xiàn)象。 截至今日收盤，泰禾集團(tuán)漲停，收3.36元/股；南山控股漲停，收5.04元 /股；榮安地產(chǎn)報(bào)2.85元/股，漲停；天保基建漲停，報(bào)3.29元/股。此外，金科股份報(bào)5.08元/股，漲停；京投發(fā)展?jié)q停收盤，報(bào)5.32元/股；嘉凱城報(bào)2.89元/股，漲停。但從總體來(lái)看，房地產(chǎn)指數(shù)跌幅0.03%。 在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。但是，這么多年以來(lái)全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實(shí)行“一城一策”。 商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購(gòu)房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購(gòu)房款。 有房企人士對(duì)澎湃新聞表示，預(yù)售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項(xiàng)目的順利竣工。但此次的政策對(duì)于地產(chǎn)方面來(lái)說(shuō)利好有限，“因企施策”或是預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)控的大方向。該人士認(rèn)為，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，該政策并不會(huì)放松監(jiān)管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，只會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。盡管有些房企的預(yù)售資金監(jiān)管戶余額確實(shí)是有很大一部分資金，但能具體能釋放多少出來(lái)目前還不知道。 目前，各地對(duì)于房企預(yù)售資金的監(jiān)管力度各不相同。 據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年8月份以來(lái)，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽(yáng)、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京、石家莊、廈門等10數(shù)城陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)交易平穩(wěn)健康。 與此同時(shí)，也有山東省煙臺(tái)市出臺(tái)新政降低守信房企預(yù)售資金監(jiān)管比例，為部分優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商提供提取資金提供條件。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，上述意見(jiàn)意味著對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，這一舉措有利于預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的預(yù)售資金監(jiān)管不一，而爛尾樓、延遲交房以及低質(zhì)量房的現(xiàn)象不減，預(yù)售資金的監(jiān)管顯得更為重要，實(shí)現(xiàn)全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)管理更有利于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的落地，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 另外，該意見(jiàn)明確“預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點(diǎn)無(wú)疑是對(duì)房企來(lái)說(shuō)有較大的利好，以往對(duì)于預(yù)售資金實(shí)行全監(jiān)管，拉長(zhǎng)了企業(yè)的回款周期，而房企的融資監(jiān)管近年來(lái)更嚴(yán)，從而加大了房企的資金流壓力。此條細(xì)則增強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的靈活性，加強(qiáng)了回款的流動(dòng)性，有利于緩解房企的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)也有著積極的作用。 貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，上述意見(jiàn)出臺(tái)后將大大加強(qiáng)預(yù)售資金管理的規(guī)范性和靈活性，有助于房企合理安排使用資金、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。目前看來(lái)，保持房企資金的適度流動(dòng)性都是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方面共同努力，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)化解。