全國商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺,對房企影響仍有待觀察
消息稱,意見明確,預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”,由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定,能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度,當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可由房企提取使用。管理辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。
據(jù)澎湃新聞了解到,此前該文件的征求意見稿于2021年底下發(fā)。
受此消息刺激,2月11日早間開盤后,房地產(chǎn)開發(fā)、家居裝修、建筑、地產(chǎn)中介代理等板塊齊聲上漲,多股出現(xiàn)漲停現(xiàn)象。
截至今日收盤,泰禾集團(tuán)漲停,收3.36元/股;南山控股漲停,收5.04元 /股;榮安地產(chǎn)報(bào)2.85元/股,漲停;天保基建漲停,報(bào)3.29元/股。此外,金科股份報(bào)5.08元/股,漲停;京投發(fā)展?jié)q停收盤,報(bào)5.32元/股;嘉凱城報(bào)2.89元/股,漲停。但從總體來看,房地產(chǎn)指數(shù)跌幅0.03%。
在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定了開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。但是,這么多年以來全國并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定,各地實(shí)行“一城一策”。
商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購房款,一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。
有房企人士對澎湃新聞表示,預(yù)售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金,以保證項(xiàng)目的順利竣工。但此次的政策對于地產(chǎn)方面來說利好有限,“因企施策”或是預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)控的大方向。該人士認(rèn)為,對于出險(xiǎn)房企來說,該政策并不會放松監(jiān)管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,只會加強(qiáng)監(jiān)管。盡管有些房企的預(yù)售資金監(jiān)管戶余額確實(shí)是有很大一部分資金,但能具體能釋放多少出來目前還不知道。
目前,各地對于房企預(yù)售資金的監(jiān)管力度各不相同。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),2021年8月份以來,已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京、石家莊、廈門等10數(shù)城陸續(xù)出臺相關(guān)文件,重點(diǎn)加強(qiáng)對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管,維護(hù)市場交易平穩(wěn)健康。
與此同時(shí),也有山東省煙臺市出臺新政降低守信房企預(yù)售資金監(jiān)管比例,為部分優(yōu)質(zhì)開發(fā)商提供提取資金提供條件。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示,上述意見意味著對預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了全國統(tǒng)一,這一舉措有利于預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性,當(dāng)前國內(nèi)各個(gè)城市的預(yù)售資金監(jiān)管不一,而爛尾樓、延遲交房以及低質(zhì)量房的現(xiàn)象不減,預(yù)售資金的監(jiān)管顯得更為重要,實(shí)現(xiàn)全國標(biāo)準(zhǔn)管理更有利于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的落地,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
另外,該意見明確“預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”,根據(jù)工程造價(jià)合同等核定,能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度,當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點(diǎn)無疑是對房企來說有較大的利好,以往對于預(yù)售資金實(shí)行全監(jiān)管,拉長了企業(yè)的回款周期,而房企的融資監(jiān)管近年來更嚴(yán),從而加大了房企的資金流壓力。此條細(xì)則增強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的靈活性,加強(qiáng)了回款的流動性,有利于緩解房企的資金壓力,對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)也有著積極的作用。
貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為,上述意見出臺后將大大加強(qiáng)預(yù)售資金管理的規(guī)范性和靈活性,有助于房企合理安排使用資金、穩(wěn)健經(jīng)營。目前看來,保持房企資金的適度流動性都是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。在“保交付”方面,需要政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方面共同努力,促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)化解。
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