全國商品房預售資金監(jiān)管意見出臺，對房企影響仍有待觀察

消息稱，意見明確，預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度，當監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。管理辦法明確了預售資金監(jiān)管的基本標準。對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。 據(jù)澎湃新聞了解到，此前該文件的征求意見稿于2021年底下發(fā)。 受此消息刺激，2月11日早間開盤后，房地產(chǎn)開發(fā)、家居裝修、建筑、地產(chǎn)中介代理等板塊齊聲上漲，多股出現(xiàn)漲停現(xiàn)象。 截至今日收盤，泰禾集團漲停，收3.36元/股；南山控股漲停，收5.04元 /股；榮安地產(chǎn)報2.85元/股，漲停；天保基建漲停，報3.29元/股。此外，金科股份報5.08元/股，漲停；京投發(fā)展?jié)q停收盤，報5.32元/股；嘉凱城報2.89元/股，漲停。但從總體來看，房地產(chǎn)指數(shù)跌幅0.03%。 在2004版的《城市商品房預售管理辦法》中明確規(guī)定了開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。但是，這么多年以來全國并沒有統(tǒng)一的預售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實行“一城一策”。 商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定的預購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。 有房企人士對澎湃新聞表示，預售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。但此次的政策對于地產(chǎn)方面來說利好有限，“因企施策”或是預售資金監(jiān)管調(diào)控的大方向。該人士認為，對于出險房企來說，該政策并不會放松監(jiān)管預售資金監(jiān)管賬戶，只會加強監(jiān)管。盡管有些房企的預售資金監(jiān)管戶余額確實是有很大一部分資金，但能具體能釋放多少出來目前還不知道。 目前，各地對于房企預售資金的監(jiān)管力度各不相同。 據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，2021年8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京、石家莊、廈門等10數(shù)城陸續(xù)出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監(jiān)管，維護市場交易平穩(wěn)健康。 與此同時，也有山東省煙臺市出臺新政降低守信房企預售資金監(jiān)管比例，為部分優(yōu)質(zhì)開發(fā)商提供提取資金提供條件。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙表示，上述意見意味著對預售資金的監(jiān)管進行了全國統(tǒng)一，這一舉措有利于預售資金監(jiān)管的規(guī)范性，當前國內(nèi)各個城市的預售資金監(jiān)管不一，而爛尾樓、延遲交房以及低質(zhì)量房的現(xiàn)象不減，預售資金的監(jiān)管顯得更為重要，實現(xiàn)全國標準管理更有利于商品房預售資金監(jiān)管的落地，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 另外，該意見明確“預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點無疑是對房企來說有較大的利好，以往對于預售資金實行全監(jiān)管，拉長了企業(yè)的回款周期，而房企的融資監(jiān)管近年來更嚴，從而加大了房企的資金流壓力。此條細則增強了商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，有利于緩解房企的資金壓力，對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)也有著積極的作用。 貝殼研究院高級分析師潘浩認為，上述意見出臺后將大大加強預售資金管理的規(guī)范性和靈活性，有助于房企合理安排使用資金、穩(wěn)健經(jīng)營。目前看來，保持房企資金的適度流動性都是引領行業(yè)走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企業(yè)、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩(wěn)化解。