“原以為是青銅，沒想到是王者?！边@個梗用于表述2021年樓市感受，也大致成立?？磾祿喝ツ耆珖唐贩夸N售面積同比增長1.9%，突破17.9億平方米，其中，住宅銷售15.65億平方米，增長1.1%，均創歷史新高；同期，江蘇商品房和住宅銷售面積分別達1.65億、1.44億平方米，分別增長7.3%、3.7%，同樣刷新歷史紀錄。 江蘇還連續三年摘得全國商品房銷售面積桂冠，較廣東多賣了0.25億平方米；住宅銷售面積占全國的9.2%，占比提升0.2個百分點。 房子降價難賣、土地出現流拍、開發商資金鏈緊繃，尤其是個別房地產頭部企業債務違約風險凸顯……去年下半年以來，隨著密集出臺的調控政策持續顯效，類似這樣的樓市新聞不斷占據了國內輿情熱點榜，強化了不少從業者“2021年是房地產‘無增長時代’”的悲觀預期。然而，事實卻表明，步入調整通道的樓市仍具有強大韌性。而隨著去年底以來貨幣信貸寬松信號不斷釋放、多地穩樓市政策連番出臺，今年1月一二線城市新房價格環比指數自去年9月以來首次止跌，這一切再次說明，房地產長效機制謀的是市場平穩健康發展的“穩”，防的是大起大落的“險”。 調整通道的數字解讀 先回顧去年2月份鹽城樓市的一則舊聞：“除了各大樓盤漲價，新供地價也創新高，城中新掛住宅用地起拍價破萬，2021年樓市或又是一個牛年?！边@“預判落空”的舊聞顯示了去年初樓市之熱，但事實很“打臉”——那是牛的高點，而非起點?！跋葻岷罄洹薄ⅰ耙婍敾芈洹?，最終成為全年樓市運行軌跡的寫照。 從商品房銷售面積累計增速指標看，去年江蘇這一指標的軌跡如同高臺滑雪的賽道：1-2月份同比增長35%，而后一路回落，直至去年全年的2.3%，高低落差達32.7個百分點。 增速明顯回落的軌跡特征，其實體現在去年許多指標上，不只是房地產業。最綜合的如GDP，19.2%、13.2%、10.2%、8.6%，這是去年一季度、上半年、前三季度和全年江蘇GDP的增速軌跡。 而將視線拓展，則會發現去年初的增速高點，又是2020年的自然延伸。就樓市而言，2020年江蘇樓市自疫情中逐月回暖，1-2月份全省商品房銷售面積同比大降35.4%，有意思的是，這一增速低谷竟和去年同期的峰值相差無幾，隨后銷售逐月向好，以2020年上半年“負轉正”為節點，重回正增長上升通道，并于去年1-2月份增速見頂。也就是說，前年是“先冷后熱”，去年是“先熱后冷”，連貫起來的增速曲線似乎構成了一個完整波動小周期。 一度暴降35.4%，一度暴增35%，罕見高落差彰顯出前所未見的疫情的影響，但任何行業自有其內在運行邏輯，突發因素往往放大短期波動的幅度，但卻難改軌跡波動的周期性。樓市周期性波動軌跡，既與宏觀經濟形勢相關，更和調控政策高度關聯。從江蘇商品房銷售看，近一輪大的周期底部出現在2018年，當年銷售面積同比下降5.1%，此后的2019年、2020年分別增長4.2%、10.5%，去年增速回落至7.3%。 將2013年至2017年的銷售數據再完整呈現后，樓市趨勢性信息可謂呼之欲出。2013年，江蘇商品房銷售面積增長27%，隨后的2014年大降14%，2015年、2016年又分別大增15.9%、22.3%，2017年僅小增1.8%。 不難看出，自2013年以來的9年里，江蘇樓市銷售增長是主調，這總體呼應著經濟持續正增長態勢，可以說，宏觀經濟的強韌性也有著房地產業的一份“功勞”。同時，銷售增速起伏在近幾年明顯收斂，基本告別了大起大落，從一個側面反映出旨在穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制在江蘇明顯收效。 “關鍵先生”的應有模樣 人們常把拉動經濟增長“三駕馬車”中的投資，“昵稱”為“關鍵先生”，而在各類投資中，房地產開發投資又何嘗不是“關鍵先生”？無論從房地產投資在固定資產投資中的分量、對上下游關聯產業的帶動衡量，還是從商品房銷售對家裝、家電等行業消費的連鎖影響考察，目前，房地產業作為經濟支柱產業的地位都沒有變，去年的數據再次印證了這一點。 經濟穩增長必然涵蓋房地產業穩發展，二者并行不悖，人們期許的只是房地產業堅守“房住不炒”基本定位，圍繞“更好滿足購房者的合理住房需求”、提升居民居住品質謀發展?！安椒ジ€健”，才是房地產業這位“關鍵先生”的應有模樣。 去年，江蘇GDP規模達116364億元，其中，房地產業為8943億元，接近金融業的9164億元，占GDP的比重為7.7%，同期廣東房地產業的占比為8.7%。2020年，全國房地產業占GDP的比重是7.2%。房地產業能否良性循環、健康發展，對于整個經濟穩中提質的重要性不言而喻。 住房和城鄉建設是最大的國內消費市場。在去年江蘇商品房銷售面積創紀錄的同時，與之相關的消費領域也數據不俗：在限額以上單位24大類零售商品中，建筑和裝潢材料類同比增長36.9%，位居前列；五金電料、家電、家具也分別增長了23.1%、12.4%、11.5%。 盡管去年江蘇房地產業增長5.8%，增速低于GDP2.8個百分點，但這是房地產長效機制不斷完善、市場“雜質”得到撇清后增速，可持續性無疑更強。 “合理需求”的剛性釋放 今年春節前，南京市民盧先生搬進了為退休養老買的新居，盡管周邊公共交通不太方便，規劃中的地鐵延長線兩年后才能運營，但新居的地暖、采光以及智能家電，還是讓他切實感受到了居住條件的上臺階。“原來住著沒電梯的‘老破小’，歲數大了肯定不適合，所以才買了新房，今年春節前計劃只是試住，結果住上癮，不想回舊居了?！? 類似盧先生這樣的住房改善性需求，疊加城鎮化發展帶來的合理住房需求，目前不僅依舊旺盛，而且更為迫切。全國乃至江蘇房地產市場的這一基本面沒有變，保持平穩健康發展態勢有著堅實基礎。 最新發布的江蘇常住人口抽樣調查數據顯示，2021年末江蘇常住人口較2020年末增加28.1萬人，盡管增速較低，但仍在增長；常住人口城鎮化率為73.94%，與2020年末相比上升0.5個百分點。從歷史數據看，江蘇城鎮化率逐年提升，近年來雖步幅有所放緩，但步伐一直沒有停歇。按照江蘇“十四五”經濟社會發展規劃預期的目標，到2025年末，全省常住人口城鎮化率應超過75%，目前還相差1.06個百分點?？紤]到13個設區市城鎮化率存在差異，最高和最低相差24.5個百分點，因此，城鎮化進一步推進以及每年城鎮新增就業人口，都會帶來新的剛性住房需求，其中相當一部分將在商品房市場“合理”釋放。 需要提醒的是，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，特別是近期全國多個城市樓市政策松動，并不意味著樓市宏觀調控的“改弦更張”，因城施策制度安排下一些城市的政策調整只是立足于穩定當地市場，而全局性調控政策仍將保持連續性和穩定性。以往教訓反復證明，那種“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式注定不可持續，新的行業模式追求的是負債更合理、風險更可控、發展更穩健。