惡意串通“一房二賣” 簽了合同也屬無(wú)效
老張?jiān)?999年將名下房屋賣給了老王,二人簽訂了房屋買賣協(xié)議,老王交納了全部房款,老張出具了收條并交付了房屋,但一直未辦理過(guò)戶。近20年后,老王收到李先生發(fā)來(lái)的律師函,函里稱老張已將房屋賣給了李先生并簽訂合同辦理完過(guò)戶,要求老王騰退涉案房屋。于是,老王將李先生、老張?jiān)V至法庭,認(rèn)為他們明顯存在惡意串通行為,嚴(yán)重?fù)p害了自己的合法利益,要求法院確認(rèn)老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效。法院經(jīng)審理認(rèn)為,結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)可以證明老張與李先生簽訂合同的行為屬于惡意串通,老張的“一房二賣”行為嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則。依據(jù)合同法中關(guān)于“惡意串通,損害第三人利益的合同無(wú)效”的規(guī)定,老張與李先生簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。最終法院判決支持了老王的訴請(qǐng)。
法官提示
民法典第七條規(guī)定民事主體從事民事活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則,秉持誠(chéng)實(shí),恪守承諾;第一百五十四條規(guī)定,行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
所謂惡意串通,是指行為人與相對(duì)人相互勾結(jié),為謀取私利而實(shí)施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。雙方相互勾結(jié)損害他人合法權(quán)益的行為,具有明顯的不法性,應(yīng)該給予否定性評(píng)價(jià),從而保護(hù)受到侵害的第三人的合法權(quán)益。
通常,惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為具有以下特點(diǎn):一是各方當(dāng)事人都處于惡意。惡意是指當(dāng)事人明知其所實(shí)施的民事法律行為將造成他人的損害,而故意為之。二是當(dāng)事人之間相互串通。當(dāng)事人在主觀上都希望通過(guò)實(shí)施某種民事法律行為,損害特定第三人的合法利益,客觀上當(dāng)事人相互配合或者共同實(shí)施了該非法的民事行為。三是損害了特定的第三人的利益,這里的第三人包括國(guó)家、特定集體以及特定的第三人。
審判實(shí)踐中,當(dāng)事人要以本條款主張無(wú)效,往往存在舉證方面的困難,因?yàn)椴粌H要證明當(dāng)事人之間主觀上有損害自己利益的意圖,還要證明雙方相互串通的行為。一般來(lái)講這類案件主要還是通過(guò)當(dāng)事人實(shí)施的行為本身認(rèn)定該行為是惡意串通,其判斷標(biāo)準(zhǔn)就是社會(huì)一般的概念。從本案來(lái)說(shuō),老張與李先生簽訂合同的當(dāng)天,雙方就共同向房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)過(guò)戶。本案中并無(wú)任何證據(jù)顯示,李先生在此之前向老張支付過(guò)購(gòu)房款。而且,李先生自認(rèn)在簽合同之前老張未帶其實(shí)地查看過(guò)涉案房屋,這與通常的房屋買受人買房時(shí)的關(guān)注程度嚴(yán)重不符,也與通常的購(gòu)房流程及時(shí)限嚴(yán)重不符。因此,筆者建議大家在生活中如果遇到類似事件,還是要多留意,處處留痕,保留好必要的溝通記錄。
陳雅楠(作者單位:北京市海淀區(qū)人民法院)
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