去年以來，有些開發商遇到了資金鏈危機，出現了債務問題，其旗下項目有的被法院查封。買了新房被查封，能要回來嗎？對此，本刊找到了相關案例，并采訪了律師對此事進行分析。 律師 要回被查封房屋 須同時滿足三個條件 北京市中永律師事務所高級合伙人張云霞律師認為，發現自己從開發商處購買的新房被法院另案查封時，可以根據法律規定，保護自己的合法權益。根據《民事訴訟法》第227條規定，買受人可以提出異議，要求中止執行，解除查封，如果案外人對裁定的結果不服，還可以提起執行異議之訴。 當然，提起案外人異議并獲得法院的支持，需要符合相應的條件。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，買受人想排除查封，應同時具備以下三個條件： 第一個條件是，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。張律師提醒，這里所說的“買賣合同”在實際簽署過程中，不只局限于這一種叫法。不論名稱是“認購合同”、“認購協議”，只要具備當事人名稱、商品房狀況、房屋價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內容，也不論是否網簽，即可認為是簽訂了書面買賣合同。 第二個條件是，所購商品房系用于居住，買受人名下無其他用于居住的房屋。 第三個條件是，已支付的價款超過合同約定總價款的50%。房款的支付方式可以是全款、貸款，也可以是以借款、貨款、工程款等款項抵購房款。 回顧 新房交付后遭查封 為了能夠將事情說明，張云霞律師向我們舉了一個實例。 2016年，在延慶區工作和生活的王先生，準備在延慶購買一套商品房。經過一番比較，看上了某開發商新開發的樓盤。 為了能夠順利購買該新房，按照開發商的要求，2016年10月，在樓盤剛剛開工建設時，王先生繳納了200萬元訂金。不過，在此時項目尚未取得《商品房預售許可證》，屬于違規行為。 兩年后的2018年9月，項目取得了《商品房預售許可證》，王先生與開發商簽訂了《房屋認購協議》，并支付了剩余185.5萬元。至此，王先生向開發商支付了全部購房款。 2019年8月小區房屋竣工，開發商向王先生交付了房屋。王先生辦理了物業的相關手續，拿到房屋的鑰匙、水卡、電卡、燃氣卡等，還交納了車位費、裝修保證金、裝修管理費、裝修垃圾清運費以及物業費等費用，對房屋進行裝修。 在此期間，開發商一直沒有辦理網簽手續。2020年初，王先生要求開發商辦理網簽過戶手續時，開發商以北京市住建委不給簽約等理由，拖延辦理相關手續。 后來王先生發現所購買的房屋已經被北京市某法院查封。原來是因為開發商已經將王先生的房屋土地使用權及在建工程，抵押給了銀行。開發商拖欠了銀行借款，銀行便起訴了開發商并申請法院查封了抵押物。 業主向法院提出“執行異議” 自己支付了全款且已經交付的房子被查封了，王先生十分著急。“在整個買房、交付入住的過程中，也不知道房子什么時候被開發商抵押出去了，因為一直沒有辦理網簽，也沒拿到房產證，這種情況確實是有可能的?！? 了解清楚情況后，王先生向法院提出執行異議，并提交了《房屋認購協議》、支付購房款的銀行轉賬記錄、開發商開具的收據等證據，請求解除對其購買房屋的查封。 法院經審理后認為，王先生與開發商簽訂的認購協議，具備當事人名稱、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等商品房買賣合同主要內容，開發商收取了相應的房款，因此，可以認定為商品房買賣合同；且經法院查明，王先生名下沒有其它可以用于居住的房屋；王先生提供的銀行轉賬記錄、開發商開具的收據等足以證明王先生支付了全部購房款，符合法律規定的超過合同總價款的50%。 因此，王先生的情形符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定，其對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益。法院裁定不得執行王先生購買的位于延慶區的房屋。 幸運的是，王先生要回了被查封的房屋，房子又回到了自己手中。 認定“名下無房”有爭議 不過，在此之中一個有爭議的問題是，“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。 王先生一家四口家庭名下還有位于朝陽區百子灣的一套房屋，但王先生提供的社保、交通、日常消費紀錄等證據證明，王先生確實在延慶工作、生活，其長子在延慶區當地的幼兒園入學。 雖然王先生在朝陽區還有一套房屋，但法院認為，“其一家在延慶區工作、生活，僅就其工作地點距其名下位于朝陽區百子灣的房屋之間的距離而言，即便以駕車方式出行，在高峰期單程通勤時間一般需2小時20分鐘左右，在一般情況下單程也需1小時又40分鐘左右，更毋論以公交地鐵等其他出行方式所耗的通勤時間，均已超過了在部分設區的市與市之間出行可能花費的時間；何況，王先生二子年幼，其幼子在當年尚不滿兩周歲，無論是讓幼兒每日隨父母往返奔波延慶與朝陽近200公里，或是讓幼兒在朝陽候其父母早出晚歸，均有違對老人兒童此類弱勢群體優先保護與關愛的社會主義核心價值觀與理念?！? 其次，王先生位于朝陽區的房屋建筑面積為78.4平方米，家庭四口人，人均建筑面積19.60平方米，遠低于北京市城鎮居民人均住房建筑面積2015年至2019年的數據。 而王先生一家四口人名下在延慶區并無房屋。法院認為，“綜合王先生和其家人的長期工作和生活所在地、其名下房屋與其工作地點的通勤距離與時間、現有房屋的建筑面積、家中人口組成等多種因素與情節，在抵押權人的金錢債權利益和王先生一家人的生存權益之比較中，王先生一家人的生存權益應受到優先保護?！蔽?陳靜思