溫州樓市20年潮起潮落：炒房團(tuán)全國(guó)掃貨，房?jī)r(jià)曾高過(guò)上海

從早年溫州人憑借勤勞膽大的精神，以及親友互相幫扶的關(guān)系，依靠“溫州模式”迅速發(fā)家致富，積累了大量財(cái)富，并以此聞名，被稱為“東方猶太人”。 當(dāng)沒(méi)有充足投資渠道民間富商將資金投向樓市時(shí)，溫州的房?jī)r(jià)急速起飛，2009年時(shí)一度超越了上海，而來(lái)自溫州的炒房團(tuán)也橫掃全國(guó)。但這隨著樓市暴漲而膨脹起來(lái)的財(cái)富，也在溫州房?jī)r(jià)的暴跌中轉(zhuǎn)瞬蒸發(fā)。 從絕對(duì)高位到跌至谷底，投資客被迅速擠出樓市的同時(shí)，溫州過(guò)去民間家族經(jīng)濟(jì)模式，以及由此形成的低利潤(rùn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，也逐漸無(wú)法適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，GDP增速也從1978年-2004年間14.1%的年均增速，降至2004年-2012年10.5%。 與此同時(shí)，溫州不得不面臨的另一個(gè)問(wèn)題是人口增長(zhǎng)放緩。2010年，溫州人口已經(jīng)達(dá)到約910萬(wàn)，在2020年時(shí)人口總量約為957萬(wàn)，10年間僅增長(zhǎng)了47萬(wàn)人。 在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)還在持續(xù)推進(jìn)的當(dāng)下，溫州樓市的投資價(jià)值似乎陷入了辨不明方向的迷途。 黃金十年，財(cái)富如煙 盡管溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)橫掃全國(guó)，但他們?cè)诘酵獾刭I房之前，大多會(huì)在溫州先購(gòu)置房產(chǎn)。 “溫州早年的房?jī)r(jià)，都是當(dāng)?shù)氐耐顿Y客炒起來(lái)的。”在某Top30房企工作的溫州人李飛(化名)向第一財(cái)經(jīng)表示。而這個(gè)歷史可以追溯到20世紀(jì)90年代末。 1998年，自國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始，溫州房?jī)r(jià)從2000元/平方米的均價(jià)起步，開(kāi)啟了十余年的上揚(yáng)走勢(shì)。 公開(kāi)信息顯示，2000年末時(shí)，溫州房?jī)r(jià)就突破了3000元/平方米的關(guān)口；2001年，溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了第一次大幅上漲，部分區(qū)域的價(jià)格達(dá)到了約6000元/平方米。 也正是2001年的8月份，由溫州當(dāng)?shù)孛襟w組織的一個(gè)150余人購(gòu)房團(tuán)邁向了上海，成為溫州炒房團(tuán)的起點(diǎn)，在接下來(lái)的兩三年里，他們成為各地開(kāi)發(fā)商、銀行的座上賓，目的地也從最初的上海、杭州向各大省會(huì)中心城市、二級(jí)城市擴(kuò)散，從大連到伊犁，從海口到內(nèi)蒙，版圖遍布全國(guó)。 作為溫州炒房團(tuán)的大本營(yíng)，溫州本地的樓市自然是投資的前沿高地。2005年初，溫州市區(qū)開(kāi)始有新房的價(jià)格超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，進(jìn)入2007年，溫州的房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米。 在2008年國(guó)際金融危機(jī)沖擊下，溫州房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫回調(diào)，但隨著四萬(wàn)億刺激政策的出臺(tái)，下半年信貸環(huán)境十分寬松，大量資金持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市再度起飛。2008年年底，溫州主城區(qū)的新房單價(jià)在1.5萬(wàn)元左右；而2009年8月，主城區(qū)的新房均價(jià)漲到了2.67萬(wàn)元，漲幅超7成。 2010年，溫州房?jī)r(jià)繼續(xù)向上。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，這一年，溫州房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)元的門檻，一舉超越北上廣，位列全國(guó)之首。其中，位于溫州鹿城區(qū)核心地段的一個(gè)名為綠城鹿城廣場(chǎng)的項(xiàng)目，2008年首開(kāi)時(shí)均價(jià)在4萬(wàn)元，2010年在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格逼近10萬(wàn)元。 溫州樓市遭遇爆炒的背后，除了寬松信貸政策等的影響，更本質(zhì)的推動(dòng)因素是“溫州模式”下的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)崛起。 “80年代改革開(kāi)放初期，溫州人依靠吃苦耐勞的精神、對(duì)市場(chǎng)的敏銳度、對(duì)財(cái)富的渴求，在全國(guó)各地尋找機(jī)會(huì)，哪里有市場(chǎng)，哪里就有溫州人。”年逾50歲的溫州本地商人老紀(jì)(化名)向第一財(cái)經(jīng)介紹，當(dāng)時(shí)的溫州人以家族小作坊的形式，通過(guò)低成本、低利潤(rùn)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，迅速完成財(cái)富積累，“一個(gè)賺個(gè)三四十萬(wàn)，很快的”。 公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2005年，溫州工業(yè)總產(chǎn)值在10億元以上的產(chǎn)業(yè)集群有29個(gè)，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)3178億元，形成了中國(guó)鞋都、中國(guó)電子元器件生產(chǎn)基地、中國(guó)五金潔具之都等數(shù)十個(gè)“國(guó)字號(hào)”工業(yè)生產(chǎn)基地。 “藏富于民”的經(jīng)濟(jì)模式下，2007年，溫州城市居民人均可支配收入達(dá)到24002元，同比增長(zhǎng)12.2%，收入水平連續(xù)7年居浙江省各市首位，并高于周邊長(zhǎng)三角地區(qū)水平，比同年的上海還高出379元，穩(wěn)居全國(guó)前三。 而素來(lái)有投資習(xí)慣的溫州人，不會(huì)讓手上有閑置資金，缺乏投資渠道的他們一頭栽入了房?jī)r(jià)不跌的樓市中，“當(dāng)時(shí)的街坊鄰居，大媽、阿姨都在買房，”李飛說(shuō)。 據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w彼時(shí)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有超5成的被調(diào)查者首選的投資物業(yè)是住宅，有3成的被調(diào)查者將溫州作為首選投資區(qū)域；另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，溫州上規(guī)模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。 2011年，溫州當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的民間借貸爆發(fā)危機(jī)，累及依靠杠桿推高的樓市。一時(shí)間，溫州老板因巨額債務(wù)而跑路、企業(yè)倒閉的傳聞?lì)l出，疊加限購(gòu)等宏觀調(diào)控政策，溫州樓市信心遭到巨大打擊，房?jī)r(jià)走勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，大面積拋售房產(chǎn)的情況出現(xiàn)。投資需求立刻煙消云散。 據(jù)2015年《溫州藍(lán)皮書》顯示，從2012年開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)已連續(xù)40個(gè)月出現(xiàn)回落，2014年溫州市區(qū)均價(jià)為1.95萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格已跌回了2007年的水平。多年積累的財(cái)富隨風(fēng)蒸發(fā)。 投資消散，房?jī)r(jià)爬坡 失去了大批投資客和巨量熱錢的溫州樓市，購(gòu)房的主力群體已回歸了最本質(zhì)的居住需求。 “經(jīng)過(guò)幾波的市場(chǎng)教育之后，溫州炒房的已經(jīng)比較少了，基本上都是以剛需改善自住為主。”在溫州工作生活7年有余的胥陽(yáng)(化名)，目前在某華東房企溫州片區(qū)工作，他向記者介紹。 多位受訪業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)分析，當(dāng)前溫州的購(gòu)房需求具有較為明顯的地緣性。而這多與當(dāng)?shù)氐臍v史、地理等天然因素相關(guān)。 “溫州最早的區(qū)點(diǎn)就是鹿城區(qū)。”李飛告訴記者。鹿城始建于東晉，自古商賈云集，素有“東甌名鎮(zhèn)”之稱。鹿城區(qū)向南為甌海區(qū)，向東跨過(guò)溫州市境內(nèi)山脈大羅山是龍灣區(qū)，由此構(gòu)成了溫州傳統(tǒng)核心區(qū)。 “溫州人很認(rèn)這點(diǎn)：我是鹿城人，是市區(qū)人；甌海人也會(huì)將自己認(rèn)同為甌海人；而被山隔開(kāi)的龍灣區(qū)就像是溫州的農(nóng)村；龍灣再向東、向北連著的洞頭區(qū)，就是位置很偏的島嶼，早期人口較少。”李飛表示，同樣地，樂(lè)清市、瑞安市、龍港市、平陽(yáng)縣、蒼南縣等三市五縣也都各自的認(rèn)同，“對(duì)外都不說(shuō)自己是溫州人，而是樂(lè)清人、文成人。” 在另一Top20全國(guó)性房企浙江片區(qū)負(fù)責(zé)投資的溫州人陳斌(化名)也表示，“比如瑞安市或者樂(lè)清市的人，有原本的生活圈子，城市基礎(chǔ)配套也足夠，當(dāng)?shù)厝司蜎](méi)有特別強(qiáng)的在其他城區(qū)購(gòu)房的需求。” 這樣細(xì)分的區(qū)域認(rèn)同，使得各個(gè)板塊的購(gòu)房者有更加明確的選擇。目前在上海打拼的樂(lè)清人劉波，2021年5月份時(shí)在樂(lè)清為爸媽買了一套房；而生長(zhǎng)在龍港市的老紀(jì)，早年也首先在龍港買房。 “鹿城區(qū)、甌海區(qū)由于城市的地理位置和城市發(fā)展面貌，也能吸引到地緣內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶。”在溫州有項(xiàng)目在售的某華東房企內(nèi)部人士補(bǔ)充。 實(shí)際上，坐擁甌江景觀的鹿城區(qū)是溫州有錢人聚集的地方。“除了鹿城區(qū)本地人之外，其他區(qū)域的人只要有錢也會(huì)選擇在這里買房。項(xiàng)目賣到4萬(wàn)、5萬(wàn)照樣有人買。”李飛告訴記者。 核心城區(qū)也正是溫州當(dāng)前的價(jià)格高地。據(jù)溫州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)溫州木葉研策的報(bào)告顯示，2021年鹿城區(qū)均價(jià)約為3.32萬(wàn)元/平方米，位列溫州各區(qū)縣之首；甌海區(qū)以2.57萬(wàn)元/平方米次之；龍灣區(qū)則以2.41萬(wàn)元/平方米位列第三。 在2021年上半年燥熱的樓市下，主城區(qū)多個(gè)板塊依靠“未來(lái)社區(qū)”疊加學(xué)區(qū)概念，多項(xiàng)目開(kāi)盤即罄。當(dāng)年5月份三期開(kāi)盤的華鴻華宇未來(lái)之星項(xiàng)目，共280套房源獲得了3655組客戶認(rèn)籌，中簽率僅7.66%；此前的一期、二期也分別獲得了2000組以上的認(rèn)籌。2021年全年，鹿城區(qū)、甌海區(qū)均有項(xiàng)目成交破千套，龍灣區(qū)也有項(xiàng)目成交近千套。 經(jīng)歷了2014年的大幅下跌之后，依靠剛需、改善等購(gòu)房群體，溫州房?jī)r(jià)已得到了緩慢修復(fù)。 “2014年我剛到溫州的時(shí)候，樓市還在低谷，房子均價(jià)在1.2萬(wàn)元左右，”胥陽(yáng)表示，2011年之后，雖然新房開(kāi)始以價(jià)換量，房?jī)r(jià)一路下跌，但成交量在平穩(wěn)上漲，“現(xiàn)在市區(qū)均價(jià)在2.6萬(wàn)元左右，基本上追上了十年前的房?jī)r(jià)。” 上述機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，2021年溫州市區(qū)住宅均價(jià)突破近年來(lái)的歷史高位，毛坯均價(jià)也接近2.5萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)近5年平均增長(zhǎng)率約為5%。 將銷售市場(chǎng)不斷推高的，還有瘋狂的土地市場(chǎng)。2021年4月份擺上貨架的一宗濱江云谷地塊，吸引了包括金茂、中海等在內(nèi)的數(shù)十家房企競(jìng)爭(zhēng)，最后保利 招商聯(lián)合體以65.05億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到30%，刷新了近十年溫州土拍新高，實(shí)際拿地成本價(jià)超3萬(wàn)元/平方米；甌海區(qū)的一宗地塊則拍出了49.8%的最高溢價(jià)率。 “2021年上半年的市場(chǎng)應(yīng)該叫瘋狂了，拿地的時(shí)候，各家房企看起來(lái)就是不算賬，比其他人多出100萬(wàn)，拿下這塊地就行了。可以說(shuō)，溫州全市上半年拿的地沒(méi)有賺錢的。”李飛回憶說(shuō)。 不過(guò)，隨著全國(guó)樓市整體轉(zhuǎn)冷，以及雙減政策的影響，溫州樓市在2021年下半年也同樣向下，打折促銷現(xiàn)象普遍，包括送4-5個(gè)車位、10萬(wàn)裝修、返現(xiàn)等方式。同一個(gè)項(xiàng)目上半年常見(jiàn)的超千組認(rèn)籌數(shù)，下半年亦腰斬，有項(xiàng)目300套供應(yīng)，僅50余組客戶認(rèn)籌，火熱不再。 鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)明顯下挫。其中位于龍灣區(qū)的未來(lái)之城項(xiàng)目的備案均價(jià)約為2.99萬(wàn)元/平方米，算上送車位等折扣后，成交均價(jià)跌至2.2萬(wàn)元/平方米一下，降幅超8000元/平方米。 值得一提的是，在樓市下行的背景下，溫州甌江口、經(jīng)開(kāi)區(qū)、空港新區(qū)等房?jī)r(jià)較低板塊曾聚集的投資客也選擇退場(chǎng)。李飛介紹，擁有浙江省首個(gè)獲批的省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的甌江口板塊是網(wǎng)紅板塊，其位于S1輕軌、S2輕軌交界處，靠近龍灣機(jī)場(chǎng)，并擁有甌江北口大橋?qū)T江口板塊與樂(lè)清市連接，醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施也陸續(xù)投入使用。同時(shí)，當(dāng)?shù)卣€引進(jìn)了包括百度、威馬、唯品會(huì)、蘇寧電器物流園等項(xiàng)目，豐富當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)。 擁有良好的概念和完善中的配套，疊加當(dāng)?shù)夭蛔闳f(wàn)元的房?jī)r(jià)，引起了當(dāng)?shù)赝顿Y客的興趣。 “去年乃至前年里，甌江口板塊熱度都很高，當(dāng)時(shí)集聚了不少投資客，占比在90%以上。”李飛說(shuō)，早期甌江口板塊基本是開(kāi)盤售罄，2021年下半年房?jī)r(jià)下跌后，投資客全部撤離，“2021年下半年，一個(gè)項(xiàng)目只有100-200套左右的去化，主要依靠當(dāng)?shù)貏傂琛！? 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，城市升級(jí) 僅從2021年溫州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)切面來(lái)看，發(fā)展形勢(shì)并未脫離全國(guó)樓市，漲跌隨勢(shì)；但若將溫州放在一個(gè)對(duì)比的時(shí)空里再看，溫州當(dāng)前的吸引力略顯不足。 事實(shí)上，在歷經(jīng)樓市暴跌后和投資需求擠出后，溫州當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平仍然不算低。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年溫州全市新房均價(jià)在1.97萬(wàn)元/平方米，明顯高于中部省會(huì)城市長(zhǎng)沙1萬(wàn)元/平方米、武漢1.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，亦明顯高于緊鄰的臺(tái)州、麗水。 “2014年甌海區(qū)的房?jī)r(jià)也才一萬(wàn)二三，現(xiàn)在也基本在3萬(wàn)多了，翻了一倍多。”在談到錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)時(shí)，胥會(huì)表示頗為可惜，“正好錯(cuò)過(guò)了低谷的上升期。” 不只是房?jī)r(jià)談不上友好，溫州本地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型突破并不明顯。 地處浙江最南端的溫州，距杭州、寧波兩大中心城市遠(yuǎn)，而與之毗鄰的臺(tái)州被劃入了寧波都市圈，甚至在2016年的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》中落選，直至2019年“重回”長(zhǎng)三角城市群；向南則跨入福建，亦難形成聯(lián)動(dòng)。在地緣上的相對(duì)孤立，“溫州這個(gè)城市，從最初發(fā)展到現(xiàn)在，多是自力更生。”張飛說(shuō)。 于是，改革開(kāi)放初期，溫州人依靠自己走出去，創(chuàng)造了“溫州模式”，迅速積累起了原始財(cái)富，打響了溫州聲名；此后隨著對(duì)家族式企業(yè)管理制度的突破，逐漸形成了鞋服、眼鏡、打火機(jī)、低壓電器等十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。 數(shù)據(jù)顯示，從1978年到2004年的26年間，溫州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位。但此后由于越來(lái)越多資金流向炒房、民間借貸等領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟(jì)凋零、產(chǎn)業(yè)空心化成為溫州的現(xiàn)實(shí)。2004年到2012年，溫州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位。 近年來(lái)，盡管溫州一直在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，要從低小散產(chǎn)業(yè)向高精尖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但目前尚未能形成足夠的實(shí)力，大型企業(yè)的數(shù)量明顯處于弱勢(shì)。 截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企業(yè)中，杭州擁有199家居首，寧波107家次之，紹興則以73家居于榜眼；而溫州僅有28家，且有6家來(lái)自紡織服裝行業(yè)，仍是上市公司最多的行業(yè)。 產(chǎn)業(yè)支撐不足的背景下，溫州的人口增速也明顯放緩。2010年人口已經(jīng)達(dá)到約910萬(wàn)的溫州，在2020年時(shí)人口總量約為957萬(wàn)，10年間僅47萬(wàn)人的增幅，在浙江省中位列第七，遠(yuǎn)低于杭州的逾300萬(wàn)人、寧波的近180萬(wàn)人、金華的約169萬(wàn)人，甚至低于嘉興、臺(tái)州。 其中，對(duì)傳統(tǒng)鞋服、眼鏡等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的淘汰，也在一定程度上造成相關(guān)從業(yè)人員的流失；同時(shí)，不少起家于溫州的企業(yè)，后期也相繼將總部搬離。 一家總部位于深圳的房企內(nèi)部人士向記者表示，溫州較寧波和紹興來(lái)看，經(jīng)濟(jì)活力略顯不足。“2021年，寧波的GDP為1.44萬(wàn)億元，溫州的則為7628億元，二者不在同一量級(jí)上；其次從城市工業(yè)實(shí)力看，寧波穩(wěn)居浙江首位，紹興也已經(jīng)領(lǐng)先溫州。相較而言，寧波、紹興比溫州更具有投資價(jià)值。” “溫州的需求端是在萎縮的，”陳斌也持有同樣的觀點(diǎn)，“許多溫州人在外地做生意，他們會(huì)傾向于在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，即便有回鄉(xiāng)過(guò)節(jié)的居住需求，也會(huì)依據(jù)財(cái)力，或購(gòu)置二三百萬(wàn)的剛需產(chǎn)品；而對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，溫州產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)明顯弱于寧波、杭州，發(fā)展機(jī)會(huì)也不是特別多，聚攏效應(yīng)并不強(qiáng)。” “許多很小就離開(kāi)家鄉(xiāng)的年輕人，對(duì)溫州的家鄉(xiāng)情節(jié)已經(jīng)弱化了，人口外流是無(wú)法阻擋的。”不過(guò)，李飛還是對(duì)溫州抱有信心，“900多萬(wàn)的人口基礎(chǔ)還在，一二線城市也無(wú)法容納下全國(guó)如此龐大的人群和需求，而沿海的三四線城市仍有自身的魅力在。” 更重要的是，溫州還在積極需求轉(zhuǎn)型和發(fā)展，其明確要在“十四五”時(shí)期，深入實(shí)施“制造業(yè)發(fā)展雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，到2025年，“5+5”產(chǎn)業(yè)鏈將形成萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 “5+5”產(chǎn)業(yè)為五大傳統(tǒng)制造業(yè)和五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在“十三五”期間取得了顯著成效。 數(shù)據(jù)顯示，2019年，溫州傳統(tǒng)制造業(yè)總產(chǎn)值突破5800億元，2017年以來(lái)年均增長(zhǎng)8.9%，其中，電氣產(chǎn)業(yè)集群入選工信部2020國(guó)家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值630.4億元，裝備制造業(yè)增加值558億元，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值205億元，分別占規(guī)上工業(yè)增加值的56.8%、50.3%、18.5%，分別較2015年提高了20、6.9、10.7個(gè)百分點(diǎn)。