利率穩中有降 樓市“小陽春”正在醞釀

進入2022年，各地樓市政策變化不斷，其中房貸利率的調整引起購房者的高度關注。近期，多地房貸政策出現松動跡象，北上廣深一線城市作為樓市的“風向標”，其情況到底如何？證券時報記者對此進行了實探。 房貸額度普遍較為寬松 近日，全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.7%，5年期以上品種報4.6%，均與上月持平。不過，多個城市都陸續傳出房貸利率下調的消息。就在23日，杭州也傳出首套、二套房按揭利率均迎來下調的消息。對于北上廣深等一線城市，廣州房貸利率下調的消息引起市場關注。其中，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大銀行下調廣州地區房貸利率，首套房優惠審批利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房優惠審批利率從此前的5.8%下調至5.6%。此外，廣州一家城商行人士告訴記者，該政策從21日開始到下次相關政策公布前有效，每家銀行具體下調點數不一，但不會有很大區別。 對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些都是供求關系作用的結果，當整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關系逆轉，導致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。此外，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。 而在上海，記者走訪得知，目前上海地區各家銀行的首套房貸利率普遍為4.95%，二套房貸利率為5.65%。一家本地銀行某支行行長向記者證實了上述房貸利率，“很多人認為上海房貸利率也會有所下調，相比去年下半年無論首套房還是二套房都下調了5個基點，但這也是跟隨今年1月份5年期LPR下調而調整的。” “上海的房貸利率本來就沒其他城市高，而且上海樓市還這么熱，尤其是一些網紅樓盤，因此上海房貸利率很難下調。”該支行行長表示，“房貸放款目前不用排隊，額度控制等這類的窗口指導也沒有了。”多位上海房產中介人員均向記者表示，房貸放款時間比之前大幅加快，“去年最艱難的時候，放款需要排隊，最長的要6個月后才能放款，目前2個月內肯定可以放款。” 而在北京和深圳，房貸利率目前也維持穩定狀態。在深圳，記者致電中國銀行等多家銀行的房貸客戶經理，對方告知目前首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%，放款速度也比較正常，目前沒有收到繼續下調房貸利率的通知。而在去年年底，深圳主流的首套房房貸利率為5.1%，二套房為5.6%。值得注意的是，深圳一直是粵港澳大灣區中房貸利率最低的城市，房貸利率也比較平穩。 市場氛圍有所轉暖 有業內人士表示，利率下調給購房者帶來最直接的影響是購房成本下降，另外，房貸利率降低落實了信貸端口的放松，極大提振購房者信心，將進一步激活合理住房消費需求，尤其是對貸款利率更為敏感的剛需購房者更有動力進入樓市。就在2月21日，國家統計局發布了2022年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新房價格全線“轉漲”。 對于北上廣深等一線城市，房貸利率下降帶來的影響有多大？ “看房的人多了很多，過完年了該買的還是得買。”在上海，有房產中介人員向記者透露，春節后他所在的門店，已成交3套二手房，“節前一些掛牌價較低的房源幾乎賣完了。” “雖然市場成交量未能延續去年四季度以來的反彈走勢，但從周成交量來看，今年1月前三周基本與去年12月同期持平，同時考量到春節假期因素，上海二手住宅市場的回暖行情仍在延續。”上海信義房屋分析師吳潔表示，“隨著春節假期結束且1月以來各大型金融機構明顯加大信貸投放力度，今年2、3月樓市小陽春可期。”上述房產中介人員還向記者表示，春節后二手房不僅成交量上升，新掛牌的房源價格也有所上浮。 而在深圳，記者從福田區多位房產中介經理了解到，盡管受到疫情影響，最近看房的接待量還是出現小幅上升。“整體調控環境跟去年下半年相比有所緩和，一些觀望的購房者最近也頻頻聯系我們。”有房產中介人員如是說。不過，對于“小陽春”能否出現，受訪的中介經理依舊保持謹慎，特別是深圳二手房參考價仍在發揮強效。最新數據顯示，上周深圳二手住宅市場備案量環比上漲近三成，雖有所回升，但仍沒有突破300套，短期內或處于低位水平。不過，與二手房市場不同，深圳新房仍在加大推銷力度，特價房、高傭金等現象層出不窮，房企也想趁著市場氛圍轉暖加快去庫存的速度。 而在北京朝陽區安貞街道，多位中介告訴記者，近期成交量有所增多。此外，受到局部疫情反復和元旦、春節假期等因素影響，購房需求釋放受到一定抑制和延遲，但近期信貸政策相對寬松，因此帶動了房價微漲。 近日，山東菏澤、重慶、江西贛州等城市先后傳出房貸政策松動消息，主要方式就是降低首付比例。此外，多地公積金貸款政策也發生變化，年內多個城市住房公積金貸款政策明顯放松，同時房貸放款周期也呈縮短態勢。記者采訪發現，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的主要銀行，目前房貸首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成。而在深圳，近日有房產中介以開發商“送首付”為由推銷坪山區的一處新房項目，但隨后被開發商告知為“虛假宣傳消息”。 中原地產研究院統計數據顯示，2022年以來全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過80次，其中超40城發布了穩定樓市的政策。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前放松有三個重要的信號。首先，首付比例下調和限購松綁是房地產放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。其次，當前部分城市首付比例下調后，預計后續部分城市也會有松綁行動。最后，當前全國70城房價已經顯示樓市在“掙扎”走出低谷期，后續隨著信貸政策的進一步放松，市場的冬季也會逐漸進入春季。李宇嘉則強調，目前市場需求仍比較弱勢，預期需要時間恢復，下調按揭利率，并形成持續下調的預期，對需求的激活有幫助，但在長效機制架構下，樓市會趨穩但很難大幅上漲。