新型社區商業重構生態圈 一站式家庭生活中心等成常見形態

隨著生活水平的提高和商業競爭的加劇，社區商業經歷了從最初的住宅底商、居住區小賣店、零售店到住宅配套底商、商業街，再到購物中心的發展歷程。過去的社區商業具有一定的自發性，而如今是越來越多的頭部房企看中社區商業這片藍海，以產品線的形式打造出精品社區商業成為主流。社區商業的功能也從加強社區服務、投資性產品演變為復合型社區商業產品。商業設施也正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造新鮮生活場所的方向發展。將公園、兒童游樂區、萌寵樂園導入，不斷涌現的新型社區商業空間開始進入到我們的視野。當前，一站式家庭生活中心、沉浸式商業公園、街區式購物中心成了較為常見的社區商業形態。 文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴 新變化： 從物業溢價到運營提升收益 王先生在幾年前花120萬元購買了一間40平方米的臨街商鋪，幾年過去商鋪的售價幾乎沒上升空間，而租客開的店也一直在變換。隨著電商的快速發展，人們消費習慣的改變以及新商業模式的不斷涌現，以前“一鋪養三代” 的情況越來越難實現了。合富數據顯示，1月，廣州商鋪市場成交量為57761㎡，同比上升85%，大宗交易和社區底商是商鋪市場成交的“基本盤”。社區商業即使在疫情期間也呈現較好韌性，憑借“社區1公里”的優勢，以提供日常生活所需和貼近生活服務為主，吸引著各路資本關注。“這幾年社區商鋪的投資發生了很大的變化，以前主要依靠物業未來增值獲得投資回報，比較少考慮租售比，這兩年業內開始注重對租金指標的評估。在樓價較高的區域，街鋪價格較高，從租金回報來看，租售比比較低，因此銷售困難。而一些新興區域的大型小區，比如廣鋼新城、亞運城，一些底商價格在3萬元左右，相對較低，租售比可達10%，成為業內看好的投資標的。” 越和商業管理有限公司董事長陳暉對記者表示。作為商業觸覺敏感的專業商業運營公司，越和已經投資運營了包括珠江新城興盛路風情街、芳村越和花鳥魚蟲市場、中六電腦城等在內的十多個商業項目，以專業運營能力強著稱，也成為房企青睞的合作對象。 長租一個物業，通過分析調研找出租金回報最高的業態進行包裝運營，獲取租金收益，是越和一直以來的商業投資模式。而在四年前，越和成立了定位為大型社區商業運營商的新公司，明確表示看好社區商業，并出手購買了亞運城國際商業街3萬平方米的商鋪，旁邊還定制了一個四層的商場，面積超過5萬平方米。 陳暉表示，去年下半年，一些房企通過出售商用物業回籠資金，不少商鋪價格優惠，提高了大宗交易的投資回報，還出現了“執筍貨”，不過，這樣的情形并不會太久。有發展商或投資商統一運營的社區商鋪，其運營成本、持有風險相對于購物中心更低，且比散賣散租的商鋪更容易旺起來，管理服務水平和投資回報都更高。統一管理和運營也將是社區商業的發展趨勢。 新動向： 頭部房企研發系列產品線 隨著購物中心過去十年的快速發展，城市中心型商業趨向飽和，區域型商業格局也基本確定，想再掘出一桶金，并不容易。作為“生活的最后一公里”，社區商業有著龐大又穩定的消費者群體，而針對社區消費者所表現出來的突出的服務能力和消費需求的滿足，也預示著其在未來商業模式中的潛力。因此，房企在城市商業中心打響地盤爭奪戰的同時，社區商業也成為掘金的焦點。不僅房企注意到了社區商業的大有可為，就連互聯網巨頭阿里和京東，也在積極布局社區商業。 可以看到，碧桂園、龍湖、萬科、保利等企業，已經研發出了社區商業的系列產品線。碧桂園的社區商業以碧樂時光和碧樂坊為代表，標榜商務型社區商業。廣州萬科商業旗下已形成萬科廣場、萬科里等成熟產品線，在廣州累計運營5個購物中心和街區商業項目，體量超過28萬㎡。龍湖集團的主要商業地產品牌天街，定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心，星悅薈體量則以3萬-5萬平方米為主，為居民社區等提供靈活多樣的商業配搭，滿足社區居民、商務白領或周邊人群的生活購物需求。 資深商業運營專家黃先生對記者表示，社區商業分為內向型和外向型兩種，內向型滿足小區業主的需求，外向型則可以輻射到周邊幾公里的范圍，形成一個區域消費目的地。樓盤總人口規模為2000-5000戶的中型樓盤，商業配套的總規模可參照人均商業面積的0.5-0.7㎡/人的標準進行配置，或參照總建面的5%-7%的標準進行配置，可設定的商業層次多是“住宅底商+商業街”結合的模式；總人口5000-15000的大型樓盤，商業層次為“住宅底商+商業街+社區商業中心” ，人均商業面積0.7-0.8㎡/人或總建面的7%-8%。 黃先生表示，體量相對較大的住宅片區，要求社區商業的開發商自有資金充足。目前，銷售回籠資金及社區配套功能的社區商業產品已成為眾多開發企業研究的重中之重，不少開發企業著手思考社區商業的開發模式，以期實現既能幫助住宅產生溢價，又能減輕開發社區商業所帶來的資金沉淀。 新發展： 向體驗式場所進化 可以看到，由于城市新區日益擴容，對商業配套設施的需求，為社區商業的發展提供了廣闊的空間。復合型的社區商業產品將成為發展趨勢，能夠滿足人們在社區內體驗到娛樂、消費、養老、商務等便利，將是其在商業領域最具競爭力的核心優勢。龍湖商業的相關負責人表示，針對住宅片區的開發，需要社區商業有超前的規劃，納入到整個住宅項目統一的規劃體系，在功能定位上更加細化，打造社區服務的理念。 作為情感化、家庭化、生活化、年輕化結合體的社區商業而言，能否把握好“最后一公里”，將精細化、趣味化、情感化的第三空間完美落地，是其能夠成功的關鍵。隨著各大房企紛紛進軍社區商業，社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造新鮮生活場所的方向發展。當前社區商業新物種頻出，一站式家庭生活中心、沉浸式商業公園、街區式購物中心是幾種發展形態。業內人士表示，如果有一個社區商業品牌能夠成為周邊居民不可缺少的生活組成部分，那么它的價值想象空間無疑是巨大的，社區商業也將成為資本下一個爭奪焦點。 新形態 一站式家庭生活中心 將住宅、步行街、購物中心、辦公樓串聯成有機的整體，形成了“商業街+MALL+居住+辦公”的“1+N”式集合新形態。如保利地產的“若比鄰”商業，整合新型零售、生活服務、鄰里社交，衍生出洗衣、餐飲、美容美發、兒童教育、休閑娛樂等十余項社區生活業態，通過線上APP，實現線上線下互動，打造全方位服務。此外還有“社區客廳”鄰空間。 新形態 沉浸式商業公園 位于黃埔的尚城萬科里因獨特的場景成為新晉打卡地，因為2.7萬㎡的戶外公園——尚城公園shining park讓其脫穎而出。公園基本滿足了各年齡段居民的游玩需求，兼具遛娃、運動、休閑漫步、網紅打卡等社區休閑共享功能。其打破傳統的商業空間的設計，以沉浸式的商業公園、原創IP雕塑等為社區商業如何與當地居民建立聯系提供了樣本。 新形態 街區式購物中心 作為日常生活的第三空間，能否在空余時間吸引居民及游客駐留，成了社區商業是否成功的評判標準。以南沙的合景·悠方天地來看，體量超過5萬平方米，打造了獨特的花園式社區購物中心，半開放式的街區購物，并通過互動音樂噴泉、主題兒童游樂場、雅趣溪流、狗狗樂園、情景雕塑等一系列景觀，營造出舒適自然的生活氛圍，吸引附近1-3公里內的居民和工作的白領。 社區商業形態的進階 社區商業演變史 社區商業中心：面積一般在20000-50000平方米，以生活百貨或大賣場為主力店，業態集合休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務。 居住區商業：面積一般在3000-20000平方米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3萬～5萬人。 鄰里商業：面積一般在3000平方米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪。